Měsíční archivy: Březen 2019

Bře 25

Realitní zákon bude!

Blogy

Pár zajímavých informací z pořadu Rozstřel na tv.idnes.cz s ministryní pro místní rozvoj Klárou Dostálovou, moderátorem Vladimírem Vokálem, Robertem Hanzlem z Asociace realitních kanceláří ČR a ředitelem portálu Reality.iDNES.cz Petrem Makovským.
Historie: V roce 2018 proběhlo 452000 řízení na katastru nemovitostí (převodu vlastnického práva kupní smlouvou). Z toho přes 230000 realizovaly realitní kanceláře. V ČR je evidovaných 15000 realitních makléřů, z toho 6-7000 makléřů pracuje na plný úvazek. V průměru na jednoho makléře vychází 10 obchodních transakcí v hodnotě minimálně 30 milionů korun obratu za rok.
Před pár lety advokát realitní kanceláře Reality 21 Ivoš Vlasák obral realitku o 70 milionů korun na klientech. Od té doby realitní kanceláře neposkytují finanční úschovy. Doposud je realitní makléř volná živnost, bude to vázaná. Dokonce v Belgii, pokud děláte obchod bez RK, jedná se o trestní činnost.
Budoucnost – co přinese realitní zákon: Povinnost pojištění realitního makléře i realitní kanceláře. Minimální pojistná částka na 1.700.000 Kč za transakci. Samozřejmě nebude krýt zpronevěru. I přes povinné pojištění by neměly realitky zdražovat své služby. Pojištění by mělo být jedním z nejdůležitějších aspektů při výběru makléře.
Podmínky pro získání statutu realitní makléř (vázaná činnost – zprostředkování realitní činnosti): Vysokoškolské vzdělání v oblasti práva, financí, ekonomie, marketingu, obchodu, stavebnictví nebo vyšší odborné nebo středoškolské s maturitou a tři roky praxe. Cílem je, aby to lidé měli jako své povolání a poslání a eliminovaly se „garážová podnikání“. Pokud makléř má několikaletou praxi a nemá příslušné vzdělání, složí vzdělávací kurz u akreditovaného subjektu a může práci vykonávat dál.
Zatím nevyjasněná úschova financí. Návrh je, aby realitky nesměly uschovávat finanční prostředky. Popřípadě by realitky měly mít akreditované účty. Striktní zákaz je nesmysl. A pozor na to, Občanský zákoník úschovu umožňuje.
Zmínil se i nový stavební zákon, který by měl vstoupit v platnost od ledna 2020. Zkrácení řízení by mělo být pro investora z 5 let na 1 rok. Realitní bublina prý žádná není, ceny možná lehce půjdou dolů, ale zase vzrostou.

Bře 25

Třikrát a dost!

Blogy

V prosinci 2017 pan K. zaplatil rezervaci na RD v Dolních Kounicích a začal si vyřizovat hypotéku. Začátkem února 2018 hypotéka stále nebyla schválena. Majitel prodávaného domu znervózněl a začal jednat sám na vlastní pěst. Dům dal do prodeje dalším realitním kancelářím.
Jedna RK přivedla vážného zájemce, se kterým si sjednala schůzku na podpis rezervace, a pán to hodinu před podpisem zrušil. Nevadí, do 14 dní sehnala dalšího vážného zájemce, který podepsal a zaplatil rezervaci a během týdne od koupě domu odstoupil. Rezervační smlouvu vypověděl. Život šel dál a panu K. nebyla po 4 měsících čekání schválena hypotéka. Banka důvod neuvedla, jen to klientovi oznámila. Celé už to vypadalo začarovaně. Třikrát to nedopadlo.
Nakonec přišel mladý pár, do domu se zamiloval a koupil jej. V domě jsou šťastni, líbí se jim tam. Závěr jako v pohádce, průběh téměř hororový. Abych nezapomněla, a nebylo toho málo, zjistilo se, že dům je v katastru zakreslen jinak, než je skutečnost. Musela jsem nechat vypracovat geometrický plán a pasport, aby byla stavba přiznána a zapsána na katastr.
Jednoduchý obchod zvládne každý, ale na složitější případ musíte mít zkušenosti. Při první schůzce s prodávajícími nikdy nevíte, jak bude celý obchod probíhat.

Bře 21

Kupujete pozemek?

Blogy

Uvažujete o koupi pozemku pro své vysněné bydlení? Ještě dříve, než zaplatíte kupní cenu, zjistěte si co nejvíce informací, ať vás nic nemile nepřekvapí. Vše si osobně prověřte.

Katastr nemovitostí
Z katastru nemovitostí získáte údaje o vlastníku pozemku a zjistíte, jaká omezení na pozemku váznou. Např.: věcná břemena, půjčky, exekuce, insolvence či zástavní práva. Velice důležitá je i informace o přístupové cestě, zda je součástí vlastnictví pozemku a nejsou-li na ní jiná vlastnická práva a nevedou pod ní sítě (elektřina, voda, plyn, internet), ke kterým je třeba zabezpečit přístup.

Stavební úřad
Na stavebním úřadu vám sdělí, zda je v územním plánování pozemek evidovaný v zastavitelné oblasti, nebo-li pozemek určen k výstavbě rodinných domů, tzv. stavební pozemek. Dále zjistíte, zda je k pozemku zajištěná přístupová cesta, zkolaudované napojení na IS (kanalizace, elektřina, voda, plyn, telekomunikace), geologickou historii pozemku (spodní voda, kvalita podloží), vzdálenost od stožárů vysokého napětí a informaci, zda pozemek není v záplavové zóně. Dobré je se také zeptat, co je plánováno v okolí pozemku, aby vás v budoucnu nepřekvapil dálniční přivaděč či jiné rušivé elementy. Požádejte, aby vám veškeré informace byly zaslány písemně.

Záměr
Doporučuji předložit na stavební úřad situační plán, aby se vám k němu vyjádřili. Předejdete tak v budoucnu různým zklamáním. Stavební úřad bude rozhodovat o tom, kam můžete svůj vysněný dům umístit. Nebo-li jakou vzdálenost musíte zachovat od hranice pozemku, a to ze všech světových stran. Dále je třeba zjistit, jestli na území nejsou vyhlášena různá omezení, která mohou určovat typ stavby, sklon střechy, výšku budovy atp. v rámci ochrany přírody a zachování charakteru výstavby v dané oblasti. Také je dobré promluvit si se sousedy. Protože i oni se budou vyjadřovat k vašemu stavebnímu povolení – musí souhlasit se stavbou domu.

Závěr
Prostě je důležité zjistit si všechny informace předem. Jen tak eliminujete veškerá rizika a případné komplikace. V případě nejasností je dobré oslovit zkušeného realitního makléře, který se v dané oblasti dlouhodobě pohybuje.

Bře 18

Makléřka, co ji táta nechtěl.

Blogy

Od místní kamarádky jsem dostala tip na prodej domu v Žabčicích. Dům se prodával jako pozůstalost. S panem majitelem jsem si domluvila schůzku. V tu dobu již dům nabízely 3 realitky s podobnými fotkami.

Věděla jsem, že musím udělat něco jinak a zaměřit se především na Home staging. Panu majiteli jsem vysvětlila, že kupující chtějí koupit dům, ne osobní věci a vzpomínky pana majitele. Myslela jsem si, že to pan majitel pochopil a požádala jsem jej, aby odstranil všechny obrázky, keramiku a další předměty. A to jsem si dovolila moc! Došlo až na slzičky a téměř vypoklonkování z domu. Po chvíli se situace uklidnila a mohla jsem si udělat fotky, které nebyly moc odlišné od ostatních fotek realitních kanceláří. Smlouvu na prodej pan majitel podepsat nechtěl, tak nás to nabízelo 5 realitek.

Po dvou měsících a dvou prohlídkách mně pan Saitl sdělil, že se rozhodl, že s jednou RK podepíše smlouvu na prodej, a to buď se mnou nebo s paní Procházkovou. Po vzájemné konzultaci jsme se dohodly, že budeme mít smlouvu na prodej obě dvě, a která z nás bude mít větší štěstí, ta prodá. Proč to ale celé píši? Představte si, že při podpisu smlouvy se pan Saitl zeptal, co má udělat proto, aby se dům lépe prodal. Řekla jsem mu, že by bylo vhodné celý dům vyklidit a vymalovat. A to se také stalo! Vnímáte ten neuvěřitelný posun v myšlení pana majitele? Celý dům nechal vyklidit a vymalovat. Následně jsem mohla udělat v domě Home staging a pěkné fotografie. Asi za 14 dní projevili o dům zájem manželé Frýzovi s dospělými dětmi. S panem Saitlem se na všem dohodli a dům koupili.

Až při předání domu mně syn pana Saitla, který se o vše staral za tatínka, řekl, že si nepamatuje moje jméno, protože mě měl v mobilu uloženou jako „makléřku, co ji táta nechtěl“. Následující reference svědčí o tom, jak se může prvopočáteční odmítnutí zvrátit. Země se točí a život se mění.

Reference prodávajících: Dobrý den, chtěl bych Vám touto cestou ještě jednou poděkovat za Vaši vstřícnost, ochotu a slušné a profesionální jednání při prodeji našeho rodinného domu, k němuž nás váže spousta vzpomínek. Na počátku prodeje domu byla kominukace složitější a pouze Váš profesionální a současně i lidský přístup přispěl ke konečnému vyřešení prodeje. Byli jsme velice spokojeni a můžeme Vás a vaši kancelář Axidu všem případným zájemcům o prodej vřele doporučit. S pozdravem a přáním mnoha dalších spokojených prodejců či kupujících rodina Saitlova.

Reference kupujících: Chtěla bych se touto cestou připojit k rodině Saitlových za druhou stranu, tedy kupující, a moc poděkovat paní Pruchové, která je skutečně tou nejlepší makléřkou, jakou jsme s manželem za téměř tři roky, co jsme sháněli dům, poznali. Kromě toho, že pracuje velmi profesionálně, rychle, spolehlivě, pečlivě, že vše zařídí, poradí a pomůže, je taky vstřícná a empatická, a navíc velmi milá. Je vidět, že ji její práce baví a zajímá, pro RK AXIDA je paní Pruchová velkou výhrou. Všem ji mohu vřele doporučit. Protože nevěřím na náhody, ale naopak na věci mezi nebem a zemí, jsem přesvědčená o tom, že nám byla seslaná jako dobrá víla a že bez ní by se nám náš sen nesplnil. Ještě jednou děkuji a přeji, ať se paní Pruchové i RK AXIDA, i přes současnou bídu na realitním trhu, stále daří. K. Frýzová, Brno

Závěrem: Za prvé: důkladná příprava nemovitosti na prodej je základ úspěšného prodeje. A za druhé: nikdy není nic ztraceno.

Bře 18

Zpětný leasing nemovitosti

Blogy

Pro někoho je zpětný leasing něco, čemu vůbec nerozumí, někdo si tímto způsobem velmi dobře vydělává. Zjednodušeně řečeno zpětný leasing nemovitosti znamená koupit rodinný dům a po čase jej prodat zpět původnímu majiteli. Dělá se to proto, aby majitelé domu o něj nepřišli v exekuci, insolvenci, či dražbě. Uvedu konkrétní příklad.
V říjnu 2016 manželům K. zavolala finanční poradkyně paní O. a nabídla jim velmi výhodný obchod: „Koupíte RD ve Skašově za 844.000 Kč, současně podepíšete smlouvu o smlouvě budoucí na odkup zpět paní majitelce za 1.250.000 Kč a současně podepíšete nájemní smlouvu s paní majitelkou na 9.000 Kč měsíčně“. Všechny tři dokumenty se podepsaly 4.12.2016. Kupní smlouva se podala na katastr a manželé K. se stali vlastníky RD ve Skašově. Ve smlouvě o smlouvě budoucí podepsali termín uzavření kupní smlouvy do konce listopadu 2017. Nájemní smlouva byla uzavřena s paní Šmídovou (původní majitelkou domu) od prosince 2016 do listopadu 2017, tedy na rok. S vidinou zisku 388.000 Kč (po odečtení nákladů a daně, rozpis níže) si manželé K. mnuli ruce, jak udělali výnosný kšeft.
Skutečnost: Po zaplacení osmi nájmů paní Šmídová nájemné přestala platit. S paní O. byli manželé K. domluveni, že se o celý obchod postará a vyřídí paní Šmídové hypotéku na odkup domu. Zeptali se ji, jak to vypadá s vyřizováním hypotéky a taky ji sdělili, že paní Šmídová přestala platit nájem. Bylo jim řečeno, že paní Šmídová má novou exekuci, ale že se to řeší, že ji paní Šmídová musí zaplatit, proto neplatí nájem, ale že odkup domu ohrožen není, že do konce listopadu 2017 bude vše vyřízeno. Prostě a jednoduše manželé K. chlácholila a vodila je za nos. Manželé K. stále čekali, paní Šmídová vesele bydlela zadarmo a čas plynul. Hypotéka vyřízena nebyla, tudíž se nemohla podepsat kupní smlouva. Paní O. stále jen slibovala a chlácholila.
V únoru 2018 se manželé K. rozhodli, že zajedou do Skašova (392 km). Čekalo je nemilé překvapení. Paní Šmídová jim sdělila dvě zásadní informace. Že o dům nemá zájem, a že má rakovinu v pokročilém stádiu. Hned volali paní O., co to je za nové informace? Ta se tvářila, že to jsou pro ni také nové zprávy. Abych to zkrátila. Paní Šmídová v dubnu 2018 zemřela. Tudíž nezaplacené nájemné za posledních 8 měsíců není na kom vymáhat a smlouvu o smlouvě budoucí podepsanou s paní Šmídovou na 1.250.000 Kč si mohou manželé K. vylepit na WC!
Nakonec ale měli velké štěstí, protože paní O. sehnala kupce na dům za 850.000 Kč. Hurá, alespoň se jim vrátilo to, co do toho investovali.
Závěrem: Investiční nemovitost kupovat maximálně do 50 km od místa bydliště, určitě se jet na ni podívat a také bych doporučila promluvit si s majiteli. Pro manželé K. je to velká zkušenost a poučení se pro další obchodní příležitosti. Jak se říká, kdo nic nedělá, nic nepokazí. (Ale také nic nevydělá…)

Plánovaný rozpočet:

Odkup:   1.250.000 Kč

Nákup:      844.000 Kč

Zisk:          406.000 Kč  +   108.000 Kč zisk z nájemného

Zisk celkem: 514.000 Kč

Výdaje:      127.000 Kč   (25.000 Kč provize paní Onesorkové + 33.000 Kč daň z nabytí + 1.000 Kč vklad na katastr + 500 Kč daň z vlastnictví + 9.000 Kč daň z nájmu + 55.500 Kč daň z příjmů 15% + 3.000 Kč cestovné = 127.000 Kč)

Čistý zisk:  387.000 Kč

 

Skutečný stav:

Odkup:    850.000 Kč

Nákup:    844.000 Kč

Zisk:            6.000 Kč  +   69.000 Kč zisk z nájemného

Zisk celkem: 75.000 Kč

Výdaje:      70.900 Kč   (25.000 Kč provize paní Onesorkové + 33.000 Kč daň z nabytí + 1.000 Kč vklad na katastr + 500 Kč daň z vlastnictví + 5.500 Kč daň z nájmů + 900 Kč daň z příjmů 15% + 5.000 Kč cestovné = 70.900 Kč)

Čistý zisk:  4.100 Kč